湖南湘江新区管理委员会党政综合部：湘江新区第一集中办公区物业服务采购采购需求公开
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一、功能及要求：
一、采购项目名称：湖南湘江新区管理委员会党政综合部湘江新区第一集中办公区物业服务采购项目
二、项目预算：登录即可免费查看.48元/年，服务期限两年。
三、项目概况
湘江新区第一集中办公区大楼，位于长沙市岳麓区麓景路850号。湘江新区第一集中办公区办公场地，包含梅溪湖国际研发中心6-9栋、绿方中心2-5层楼、中广中心A栋1-2层楼，总建筑面积19751.05㎡，使用停车位171个(含地上、地下)。其中，梅溪湖国际研发中心6-9栋为多层建筑物租赁使用面积10929.81㎡，每栋装配2台电梯；绿方中心2-5层楼为中高层建筑物租赁使用面积6596.24㎡，装配4台电梯；中广中心A栋1-2层楼为高层建筑物租赁使用面积2225㎡，装配2台电梯。绿方中心及研发中心6-9栋室外草坪面积1200㎡。
主要设施、设备清单：
二、相关标准：
附件1：《物业管理考核实施细则》
三、技术规格：
四、服务内容
（一）主要委托管理事项
湘江新区第一集中办公区物业服务采购的范围和内容具体内容如下：
五、物业服务有关事项说明
1、本项目采购人仅提供物业管理用房，物业公司员工的食宿由中标人自理。
2、★投标人须在投标文件中承诺：物业工作需要的绿化维护、清洁管理（含公共卫生间清洁易耗品）、设备维修与秩序维护等一切耗材、设备由中标单位自购，采购人不再提供相关的物资装备、工器具、清洁易耗品、小型维修材料费、常规易耗物料及维护维修材料（格式自拟）。
3、本项目所属区域内的电费由中标单位负责抄表统计并协助采购人缴纳；水、燃气费用由中标单位负责代缴，再向采购人报账。
4、本项目物业服务中，中标人如发现设施设备老化或在维修期间及项目运行过程中出现紧急情况如：电器故障断电、水管爆裂、玻璃自损等会给采购人造成更大损失的情况时，中标人需及时采取措施，并书面报采购人审批。
5、办公楼内一经发生停水、停电等紧急情况，采购人应及时反馈给中标单位。如因中标单位原因处置不当，给采购人造成重大影响，每发生一次，扣除1000元，如造成的损失超过1000元按实际损失扣除。
6、中标单位应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。
7、对中标单位安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例责任安全防火事件，因中标单位管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由中标单位承担。
8、中标单位应对现场服务人员进行岗前培训和经常性的职业道德、业务技能培训教育，强化安全、保密教育，督导员工严格遵守国家法律法规和管委会的制度、规定和要求。本项目物业服务人员要求统一着装，物业服务人员服装按采购人要求配置，其费用由中标人负责。
9、采购人有权要求中标单位更换采购人认为不合格的员工。采购人在暗访或明访过程中发现中标单位服务人员未按合同签订的服务内容进行操作的，以及湖南湘江新区管理委员会其他局、处室向采购人反馈中标单位服务人员未按合同签订的服务内容进行操作并经采购人核实确认的，同一岗位或同一人员超过三次（含三次），中标单位须按采购人要求更换该岗位员工。
10、采购人对中标单位提供的服务不满意时，有权向中标单位提出整改意见，中标单位应尽快进行合理改善，如中标单位在合理期限内仍未改善，或者提供的服务不符合合同服务方案，采购人有权终止合同。
11、中标单位负责停车管理无对外收费权。如自行收费，一经发现，将解除合同并追究相应的法律责任。
12、因中标单位责任造成财产损失、丢失，中标单位须负责全额赔偿。
四、交付时间和地点：
1、服务时间和地点：
（1）服务时间：服务期两年，从签订合同之日起计算，合同一年一签。
（2）服务地点：采购人指定地点。
五、服务标准：
（二）物业服务要求
1、物业综合管理服务：
人员设置：按需配置5人。
人员要求：主要管理人员具备大专(含)以上学历、一般管理人员具备高中(含)以上学历。
执业资格要求：主要管理人员应具备物业从业经验并持证上岗。
服务时间：24小时按需服务。
服务内容及要求：
（1）建立健全的各项物业管理制度，并将主要管理制度上墙公示。
（2）建立各类委托管理设备及房屋的台账，台账相符率达到99%以上，并每季度更新。
（3）每年至少进行四次服务项目的满意度测评。
（4）根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务并达到考核要求。
2、环境卫生保洁服务：
根据第一集中办公区物业服务的实际情况，环境卫生保洁服务为办公区及公共区域保洁服务，（因第一集中办公区加班情况较多，需增设保洁晚班，清理晚间卫生）。
人员设置：按需配置25人。
人员要求：具有物业服务从业经验。
服务时间：24小时按需服务。
服务内容及要求：
（1）道路及停车场(库)、绿化区等公共场地的保洁道路地面、广场地面、绿化区内大件垃圾≤1件。
（2）办公用房公共部位保洁
①房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。
②平台台阶保持清洁。
③地面无污渍、无大件垃圾。
④扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。
⑤消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。
⑥垃圾箱、筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。
⑦开放式地沟无大件垃圾。
⑧桌椅保持干净、无水迹和污渍。
⑨地毯整洁，无污渍。
⑩玻璃幕墙明亮、无污渍，横档无明显积灰。
（3）电梯保洁
①电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面(镜面)光亮、无污迹。
②操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。
③每日更换轿厢内地垫，保持地垫干净、无明显污迹。
④保持轿厢内空气清新、无异味。
（4）卫生间保洁
①坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。
②隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。
③地面整洁、无污渍、无积水。
④镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。
⑤卫生间内保持空气清新、无异味。
（5）垃圾分类、垃圾清运
①根据《垃圾分类制度实施方案》,实行垃圾分类收集，同时实行分收分运（需要由中标人负责各类垃圾的收集及清运）。
②垃圾清收率不低于99%。
（6）卫生消杀
①无老鼠活动迹象。
②室内区域无苍蝇、蟑螂活动迹象。
③蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。
（7）完成物业服务合同中规定的环境卫生保洁服务内容并达到考核要求。
备注：不含外墙清洗、大理石晶面处理、地毯清洗等专项服务。
3、秩序维护及安防管理服务：
一办机关办公区域属非封闭式院落，四通八达，共有对外出入口15个（含停车场出入口：绿方中心北门、南门、东门，绿方中心车库入口，6栋北门、南门，7栋北门、南门，8栋北门、南门，9栋北门、南门，中广中心东门、南门、地下车库入口，1号公共入口岗亭、2号公共入口岗亭、3号公共入口岗亭、梅溪湖桥底露天停车场岗亭），消控室1个，停车位171个。
人员设置：按需配置25人。
★人员要求：保安人员须具备1年以上从业经验并持证（保安员证）上岗，需提供承诺函（格式自拟）并加盖投标人公章。男性年龄不超过55岁，身高170CM以上，女性年龄不超过50岁，身高160CM以上，相貌端正，身体健康，无违法违纪记录。
服务时间：24小时按需服务。
服务内容及要求：
（1）出入管理、公共秩序维护
①建立物业传达、保安、车辆、道路及其公共秩序等管理制度并认真落实，确保正常工作环境和物业安全。
②严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入物业，确保治安环境良好。
③设定固定停车点，引导车辆停放整齐。
④内部车辆发放停车证，外来车辆登记，车辆识别率100%。
⑤道路拥堵时及时疏导车辆及行人，保持进出通道畅通。
（2）日常巡查
①设置专门24小时巡查岗位，制定相对固定的巡查路线，路线设置覆盖率100%。
②巡查中发现各区域内的异常情况，及时采取必要措施，启动相应的应急预案。
（3）突发事件处理
突发事件响应率100%,突发事件处置率100%,突发事件演练率100%。
（4）消控室值班
设有消控室1处，每班不少于2人，24小时三班倒。
（5）完成物业服务合同中规定的秩序维护及安防管理服务内容并达到考核要求。
4、绿化养护服务：
绿方中心及研发中心6-9栋室外绿化总面积16251.33㎡，其中乔木绿篱等面积15051.33㎡，草地面积1200㎡。中广中心A栋室外绿化总面积6232.01㎡。
人员设置：按需配置3人。
人员要求：从事绿化养护工作2年及以上。
服务时间：24小时按需服务。
服务内容及要求：
（1）植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。
（2）花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死枝及病虫害现象。
（3）落实绿地管理和养护措施，无破坏、践踏及随意占用现象。
（4）水质清澈、无异味、无污物，水面打捞及时，无漂浮杂物。
（5）完成物业服务合同中规定的绿化养护服务内容并达到考核要求。
5、房屋及公共设施维护服务：
绿方中心和6-9栋分别有两套高低压配电室、发电机房、水泵房、中央空调机房、电梯机房、消防控制中心、监控室、广播系统、多媒体音响操作间、强弱电井房；特种设施设备功能齐全，维保技术支撑种类繁多；大楼前坪及广场地砖、相关配套设施设备维修量较大、专业技术性强。根据项目实际情况特约服务需配置相应的工种，如弱电维修、强电维修、综合维修。
人员设置：按需配置5人。
人员要求：具有相关工作经验2年以上，按国家规定需持证上岗的岗位需持有资格证书。
服务时间：24小时按需服务。
服务内容及要求：
（1）公共部位建筑工程及设备设施维修维护(不含电梯)
①确保物业房屋的完好和正常使用。
②及时完成各项零修任务，零修合格率100%。
（2）电梯维护（委托方负责维保，物业负责监管，所有费用由物业支付）
①建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，电梯按规定时间运行，安全设施及附属设施完好，轿厢、井道保持清洁。
②严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证等完备，定期安排维修保养。
③电梯出现故障，接到报修后维修人员应在20分钟内到达现场处理，及时排除故障。
（3）配电室值班
①物业范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，建立设备档案、台帐、维修记录，做到安全、合理、节约用电。
②建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，按照国家相关规定要求设置值班岗位，值班及维修人员必须持证上岗。
③建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，维修合格率100%。
④加强日常维护检修，公共区域的照明、指示灯具的线路、开关要保障完好，确保用电安全。
⑤管理和维护好避雷设施和灯光亮化设施。
（4）中央空调维护（委托方负责维保，物业负责监管，所有费用由物业支付）
①建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重漏滴水现象。
②定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态。
③空调系统出现运行故障后，物业通知专业维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，维修合格率100%。
（5）消防系统维修维护
①消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用。
②每月系统检查楼内消防设施设备的功能性，检查消防设施设备完好情况，保证完好率100%。
③制订突发火灾/火情应急预案。
5.6完成物业服务合同中规定的房屋及公共设施维护服务内容并达到考核要求。
6、会议服务：
一办机关现有公共会议室36间，总面积2532.4m?，其中80-200座位2间、30-80座位会议室6间，10-30人会议室28间。办公区机关会议以及接待，任务重、场次多、规格高，对服务人员的素质标准要求也相应提高。
人员设置：按需配置23人。
人员要求：具有相关工作经验2年以上。
服务时间：24小时按需服务。
服务内容及要求：
（1）建立会议室管理制度，制定会议服务规程并认真落实。
（2）做好会议室的音响服务，保证开水供应并定时续水，保持室内整洁。
（3）完成物业服务合同中规定的会议服务内容并达到考核要求。
（4）做好各部门信件、报刊等的接收、登记、发放工作。
注：（1）根据湘江新区第一集中办公区域的实际情况，组织机构设置原则是精干高效,投标人应合理配置人员，最低人数不低于86人，管理人员不少于5人；环境卫生保洁人员不少于25人；秩序维护及安防人员不少于25人；房屋及公共设施维护人员不少于5人；绿化养护人员不少于3人；会议服务人员不少于23人。如采购人有重大活动，中标单位应根据采购人要求加派相应人员，费用由中标单位支付。
（2）★投标人需为所有拟投入物业服务人员购买相关保险并承担所有劳动用工风险，需提供承诺函（格式自拟）并加盖投标人公章。
（3）本项目拟委派的管理人员应按投标文件要求，不得随意更换，如需更换，需经过采购人同意，且重新委派的人员需经过采购人同意。
（三）物业档案资料收集、管理：
中标人应按照要求建立健全各品目的物业服务档案、相关信息，包括：委托管理阶段信息、日常管理信息、台账记录信息，作为原始记录予以保存，以备查考。要求电子文档、书面文档各一份，严密保管好，一律不得对外提供或予以传播。本合同终止时,中标人必须向招标人移交其使用的办公用房、管理用房、设备设施维护、维修、维保等全部档案资料、相关信息及属于招标人的办公用品和生产、维修等工具。因中标人的故意或过失造成物业服务区域内任何设备、设施、财物、档案资料以及相关信息等被盗、被损坏或对外传播的，中标人应予赔偿，并承担法律责任。
五、物业服务有关事项说明
1、本项目采购人仅提供物业管理用房，物业公司员工的食宿由中标人自理。
2、★投标人须在投标文件中承诺：物业工作需要的绿化维护、清洁管理（含公共卫生间清洁易耗品）、设备维修与秩序维护等一切耗材、设备由中标单位自购，采购人不再提供相关的物资装备、工器具、清洁易耗品、小型维修材料费、常规易耗物料及维护维修材料（格式自拟）。
3、本项目所属区域内的电费由中标单位负责抄表统计并协助采购人缴纳；水、燃气费用由中标单位负责代缴，再向采购人报账。
4、本项目物业服务中，中标人如发现设施设备老化或在维修期间及项目运行过程中出现紧急情况如：电器故障断电、水管爆裂、玻璃自损等会给采购人造成更大损失的情况时，中标人需及时采取措施，并书面报采购人审批。
5、办公楼内一经发生停水、停电等紧急情况，采购人应及时反馈给中标单位。如因中标单位原因处置不当，给采购人造成重大影响，每发生一次，扣除1000元，如造成的损失超过1000元按实际损失扣除。
6、中标单位应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。
7、对中标单位安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例责任安全防火事件，因中标单位管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由中标单位承担。
8、中标单位应对现场服务人员进行岗前培训和经常性的职业道德、业务技能培训教育，强化安全、保密教育，督导员工严格遵守国家法律法规和管委会的制度、规定和要求。本项目物业服务人员要求统一着装，物业服务人员服装按采购人要求配置，其费用由中标人负责。
9、采购人有权要求中标单位更换采购人认为不合格的员工。采购人在暗访或明访过程中发现中标单位服务人员未按合同签订的服务内容进行操作的，以及湖南湘江新区管理委员会其他局、处室向采购人反馈中标单位服务人员未按合同签订的服务内容进行操作并经采购人核实确认的，同一岗位或同一人员超过三次（含三次），中标单位须按采购人要求更换该岗位员工。
10、采购人对中标单位提供的服务不满意时，有权向中标单位提出整改意见，中标单位应尽快进行合理改善，如中标单位在合理期限内仍未改善，或者提供的服务不符合合同服务方案，采购人有权终止合同。
11、中标单位负责停车管理无对外收费权。如自行收费，一经发现，将解除合同并追究相应的法律责任。
12、因中标单位责任造成财产损失、丢失，中标单位须负责全额赔偿。
六、验收标准：
六、验收标准
1、本项目根据《关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》（长财采购[2016]6号文件）及《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》(长财采购【2024】5号文)验收。
2、验收过程中产生纠纷的，由质量技术监督部门认定的检测机构检测,如为中标人原因造成的，由中标人承担检测费用。
3、项目验收不合格，由中标人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由中标人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由中标人承担。
4、验收时间：每个合同周期的最后一个月。
5、履约验收内容参照国家建设部关于物业承接查验有关文件执行。
七、其他要求：
七、其他要求及说明
1、服务时间和地点：
（1）服务时间：服务期两年，从签订合同之日起计算，合同一年一签。
（2）服务地点：采购人指定地点。
2、结算方式：
（1）付款人：湖南湘江新区管理委员会党政综合部（国库集中支付）。
（2）付款方式：按季支付（合同周期为一年，共四期，每期三个月）。采购人依据《物业管理考核实施细则》对中标单位的物业服务质量进行季度考核（每月考核一次，考核采用扣分累计制，季度考核分按每月的平均分计算），考核结果作为物业管理服务费季度支付依据，具体如下：①考核结果90分以上（含90分）不扣款；②考核结果低于90分，按照以下计算公式从当季度应付款中进行扣除（计算公式：扣除金额=【（90-考核分值）％】×【（100-考核分值）％】×当季应付款）。
注：若一个合同周期内连续两个月或累计三个月季度考核结果低于90分，采购人有权终止合同，并重新开展次年物业服务采购。考核标准详见附件1。
（3）本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求，详细列明项目所需的费用，以及人工、管理、财务等所有费用，如一旦成交，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人负责提供，采购人不再支付任何费用。
3、★在签订合同时，采购人有权要求中标单位将投标文件中所提供证明资料的原件送至采购人处核验，若无法提供原件或发现提供虚假资料谋取中标，采购人将向监管部门汇报原件核查情况，提请废除其中标单位资格。
4、要求投标人充分了解项目所在地区域内的基本情况，制定切实合理的物业人员配备方案与物业服务方案。投标人在投标前可自行踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
5、对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。
一、采购项目名称：湖南湘江新区管理委员会党政综合部湘江新区第一集中办公区物业服务采购项目
二、项目预算：登录即可免费查看.48元/年，服务期限两年。
三、项目概况
湘江新区第一集中办公区大楼，位于长沙市岳麓区麓景路850号。湘江新区第一集中办公区办公场地，包含梅溪湖国际研发中心6-9栋、绿方中心2-5层楼、中广中心A栋1-2层楼，总建筑面积19751.05㎡，使用停车位171个(含地上、地下)。其中，梅溪湖国际研发中心6-9栋为多层建筑物租赁使用面积10929.81㎡，每栋装配2台电梯；绿方中心2-5层楼为中高层建筑物租赁使用面积6596.24㎡，装配4台电梯；中广中心A栋1-2层楼为高层建筑物租赁使用面积2225㎡，装配2台电梯。绿方中心及研发中心6-9栋室外草坪面积1200㎡。
主要设施、设备清单：
| 序号 | 指标项 | 明细 |
| 1 | 配电系统 | 1、梅溪湖国际研发中心6-9栋 ①研发中心1-9栋用电设备总安装容量为1920KW，10KV高压电源进线一路，3台户外厢式变压器安装容量800KVA/台,均分列运行。 ②3台变压器，安装容量800KVA/台，高压开关柜：进线柜1台、电压互感器1台、高压计量柜1台、PT柜1台、出线柜3台、直流操作屏1台。 ③低压配电柜每台户外厢式变电站2台低压出线柜、1台低压补偿电容器400KVAR。 2、绿方中心2-5层楼 1.大楼用电设备总安装容量为2000KW，10KV高压电源进线二路，2台变压器安装容量1000KVA/台,均分列运行。 2.2台变压器，安装容量1000KVA/台，高压开关柜：进线柜2台、电压互感器1台、高压计量柜2台、直流操作屏1台。 3.低压配电柜为9台、联络柜1台、低压补偿电容器300KVAR。 3、中广中心A栋1-2层楼 大楼用电设备总安装容量为2000KW，10KV高压电源进线二路，2台变压器安装容量1000KVA/台, |
| 2 | 给排水系统 | 1、梅溪湖国际研发中心6-9栋 市政管网引入DN80的给水管，室外给水管网形成环网，供水方式为供水管网直供水、没有生活水箱，每栋前面设置水表井，每栋两个水表，分别为DN50中水管道、DN给水管道、室外消防栓4台、由市政直供水、消防泵2、稳压泵2，消防水箱1 个、室内消火栓32个，楼顶消火栓4个、污水泵8台、雨水泵8台、排水检查井16个、化粪池1个、隔油池2个、水泵控制柜8台。 2、绿方中心2-5层楼 市政管网引入DN80的给水管，室外给水管网形成环网，地下水泵房设置5立方米生活蓄水池，消防水池120立方米、室内给水采取室内增压水箱供水方式。水泵设置分生活水泵2台，室外消防接合器4台、室内消防栓泵2台、喷淋水泵2台、污水泵20台。排水检查井10个、水泵动力柜1台。 3、中广中心A栋1-2层楼 市政管网引入DN80的给水管，室外给水管网形成环网，地下水泵房设置生活蓄水池， |
| 3 | 空调系统 | 1、梅溪湖国际研发中心6-9栋 6-9栋每栋一台型号CXAJ0655B1NSBRA特灵模块式风冷冷水（热泵）机组，6组65KW机组，12台压缩机，一台电辅热，一个水箱、风机盘管240台、卫生间排气扇46台、分体空调18台。 2、绿方中心2-5层楼 ①二台开利螺杆机，一台制冷额定功率为35KW，另一台制热额定功率为42KW。 ②风冷式模块式冷（热）水机组冷（热）额定功率为39.6KW，共5组。 ③盘管162台、防排烟风机3台、卫生间排气扇20台。 3、中广中心A栋1-2层楼 海尔风冷模块式冷（热）水机组冷（热） |
| 4 | 弱电系统 | 1、梅溪湖国际研发中心6-9栋 弱电总控制室在8栋2楼弱电机房，可以通过每一层弱电机房的电话分模块、把电话号码分布到各个办公室内。网络交换机分布在每层弱电机房内，供各办公室办公使用。 ①网络端口总数约1100个，电话点400多个，网络交换机40台，电话网络交换中央控制主机1台。 ②门禁控制面板52个，门禁控制系统电脑主机1台、自动灭火装置1套，精密空调1台，UPS电源1组。 2、绿方中心2-5层楼 弱电总控制室设在一层网络信息机房，其中电话主模块可以通过每一层弱电间电话分模块、把电话号码分布到各个办公室内。网络交换机分布在每层弱电机房内，供各办公室办公使用。 ①网络端口总数约506个，电话点145多个，摄像机（海康卫视）点61点。 ②弱电机房6个，网络交换机34台，电话网络交换中央控制主机12台。 ③门禁控制面板89个，门禁（大华）控制系统电脑主机1台。 3、中广中心A栋1-2层楼 网络系统、监控系统、门禁系统。 |
| 5 | 消防系统 | 1、梅溪湖国际研发中心6-9栋 消防泵2台，稳压泵2台，消防水箱1个，室外消火栓4个，室内消火栓32个，楼顶消火栓4个。 2、绿方中心2-5层楼 火灾报警控制器（海湾）2台、广播录放主机1台、火灾显示盘6个、消防电话系统1套、消防卷帘系统8套。 3、中广中心A栋1-2层楼 火灾报警控制器1台、消防电话系统1套。 |
| 6 | 电梯 | 1、梅溪湖国际研发中心6-9栋 研发中心6-9栋共8台迅达3000无机房四层四站电梯。 2、绿方中心2-5层楼 电梯（日立）无机房共4台。 3、中广中心A栋1-2层楼 奥的斯2台 |
| 7 | 停车道闸系统 | 1、梅溪湖国际研发中心6-9栋 停车道闸系统4套（其中新大门出入口1套、东西出口2套、桥底停车场1套）。 2、绿方中心2-5层楼 停车道闸系统（捷顺）1套地下室出入口。 3、中广中心A栋1-2层楼 停车道闸系统1套。 |
| 8 | 会议音响系统 | 1、梅溪湖国际研发中心6-9栋 6栋会议影音系统:5套（108两套 209、304、307各一套）包括调音台、功放、均衡器、音频处理器，笔记本（1台），台式电脑（一套），平板 96 ，电子席卡96，充电柜4，摄像头（11个），摄像头支架（2个），LED大屏（3个），音响（20个），有线话筒(58个，包含4个吊麦)，无线话筒（28个），投影仪(3个），幕布(3张)。 7栋会议影音系统:4套（108两套106.306各一套）包括调音台、功放、均衡器、音频处理器，电视机(4台)，投屏器（4个），笔记本（2台），台式电脑（一套），平板（17台），摄像头（3个）摄像头支架（2个），LED大屏（2个），音箱（26个），扩音器（1个），电子席卡(50个），设备充电柜（2个），有线话筒(33个)，无线话筒（4个），投影仪(1个），幕布(1张)。 8栋会议影音系统:3套（LED大屏信号处理器,电源时序器，数字反馈抑制器，数字会议主机，数字音频处理器，功率放大器），有线话筒:32个，台式电脑:21，电视机:1台，LED大屏:3个，无线话筒:2个，摄像机:3个，音响:4个。 9栋：电视机8台，无线话筒41，摄像头2个，音响4个。 2、绿方中心2-5层楼 会议音响系统9套（包括调音台、功放、均衡器、音频处理器、会议话筒、视频控制器、矩阵等），电视拼接屏2套，调音台3个，功放机4台，无线话筒4个、有线话筒15个，音箱6个。 3、中广中心A栋1-2层楼 会议音响系统1套。 |
二、相关标准：
附件1：《物业管理考核实施细则》
| 项目 | 服务质量标准 | 分值 | 监督考评标准 |
| 诚信守法10分 | 企业无违法行为，企业员工无违法行为。 | 2 | 发现一次企业违法行为扣1分，情节严重的扣2分；企业员工违法行为一次扣0.5分。 |
| 负责做好本项目的管理与各种协调工作。 | 1 | 发生重大事故或不良影响或被采购人点名批评或采购人交办的合理事项，未按时按要求落实的每发生一次扣1分。 | |
| 依法缴纳社会保险。 | 3 | 因未依法缴纳社会保险，造成员工投诉经查属实，每次扣1分。 | |
| 按核定岗位数量在岗率达到100％。 | 3 | 发现缺岗一次扣1分。 | |
| 确保工作人员接触的资料和信息不外泄。 | 1 | 出现一次信息泄露扣1分。 | |
| 会议接待10分 | 每天对会议设施设备检查，确保会议设施设备不带病工作。 | 2 | 发现一次会议设备带病工作扣0.5分；因设备故障（未提前报备、提供预案）造成不良影响扣1分；造成重大责任事故扣2分并追究责任。 |
| 配备专业工程人员操作会议设施设备。 | 2 | 发现一次非专业人员操作会议设备扣0.5分；因操作失误造成影响的扣0.5分；造成不良影响扣1分；造成重大责任事故扣2分并追究责任。 | |
| 严格按会议议程准备会场及会议资料等。 | 2 | 无客观原因出现会场准备不充分或差错造成影响的，每次扣0.5分，造成不良影响的扣1分；造成重大责任事故扣2分并追究责任。 | |
| 服从管委会接待部门统一调度，不得擅自启用会议室和设备。 | 2 | 发现一次擅自启用会议室或设备扣1分；不服从接待部门调度每次扣0.5分，造成工作失误的每次扣1分；造成重大影响的扣2分。 | |
| 1）根据每周会务计划，确认会务时间、与会领导、与会人数，展开前期准备工作； 2）会前清扫、整理会场，根据会议要求摆放席卡、资料，及时开启视频、音响等设备； 3）在人员入会前10分钟将茶水、保温壶等按要求摆放好，为保持会场纪律，原则上会中不续茶，对于有续茶要求的会议要求第一次20分钟，以后每隔30分钟续水一次（会议过程中，根据领导饮水情况可提前调整续水时间）； 4）会后整理：检查会场内是否有遗留物品，一经发现及时送还（若客人已经离开，速与会议主办方取得联系，归还物品，并做好相关记录）；收茶杯、茶托，擦拭桌面，整理桌椅；对使用过的茶具、用品，进行清洗消毒；清扫会场。 | 2 | 每发现一处不符合要求，每次扣1分； 参会领导对于会议服务提出批评每次扣1分。 | |
| 房屋管理 10分 | 无违反规划乱搭乱建，无擅自改变房屋用途。 | 2 | 发现一处乱搭建现象扣1分，擅自改变房屋用途扣1分。 |
| 房屋外观完好整洁；外墙无脱落，无裂缝；玻璃幕墙清洁明亮，无破损，无明显污渍；无乱张贴和乱悬挂现象。 | 2 | 发现外墙有污渍一处扣0.1分；外墙有瓷片脱落或裂缝一处扣0.2分；玻璃幕墙破损一处或污渍扣0.2分；乱张贴一处扣0.1分。 | |
| 房屋公用场所内墙无破损，涂料无脱落，无明显污渍，无蜘蛛网等。 | 2 | 一处有污渍或脱落破损扣除0.1分。 | |
| 房屋本体公用设计整洁，公用楼梯、天台、通道等处无堆放杂物。 | 2 | 发现一处公用设施损坏扣0.1分，一处堆放杂物扣0.1分。 | |
| 房顶和天台隔热层无破损雨水排水管通畅，无阻塞外溢现象。 | 1 | 一处有破损扣0.1分。一处有雨水排水管不通扣0.2分。 | |
| 各楼层天花板无破损，无摘水印。地面、贴脚线、踏步、门窗、扶手无损坏。 | 1 | 发现一处有破损扣0.1分。 | |
| 机电设备管理 15分 | （一）给排水泵设施 | 2.5 | 【发生重大责任事故该项分全部扣除】 |
| 供水泵、阀门、水池及其球阀供水管道定期检查保养。 | 0.5 | 查记录，每月不少于一次，未达到扣0.1分。 | |
| 水池水无外溢，供水阀门、管道无渗漏。 | 0.5 | 现场检查，发现一处渗漏扣0.1分。 | |
| 排水泵定期检查无堵塞，排污井定期清理，保证污水排放通畅。 | 0.5 | 有记录，每月不少于一次，未达到扣0.1分。 | |
| 排污管道无渗漏。 | 0.5 | 现场检查，发现一处渗漏扣0.1分。 | |
| 设备房无积水，浸泡现象发生。 | 0.5 | 发生一次扣0.1分。 | |
| （二）配电设施 | 3.5 | 【发生重大责任事故该项分全部扣除】 | |
| 专业人员持证操作且运行和巡检记录完整。 | 1 | 发现一次工作人员违规操作扣0.2分；记录不完整每次扣0.1分。 | |
| 工程人员定期巡检，能及时处理各种故障。 | 1 | 不能及时处理各种故障每次扣0.2分。 | |
| 确保供电设施设备正常运行。 | 1.5 | 发生一起停电等责任事故扣0.5分。 | |
| （三）电梯及空调系统 | 3.5 | 【发生重大责任事故该项分全部扣除】 | |
| 专业人员操作运行、巡检及保养记录完整。 | 1.5 | 发现一次工作人员违规操作扣0.2分；记录不完整每次扣0.1分。 | |
| 故障处理及时具备应急方案。 | 2 | 故障处理不及时或应急处理不到位每次扣0.5分，造成重大影响的扣2分。 | |
| （四）消防系统 | 5.5 | 【发生重大责任事故该项分全部扣除】 | |
| 专业人员（经消防培训）值班，且运行和巡检记录完整。 | 0.5 | 发现一次未按规定操作或记录不完整扣0.1分。 | |
| 消防设备设施完好无损，可随时起动。 | 0.5 | 设备设施损坏不能起动扣0.1分。 | |
| 消防管理人员能熟练掌握消防设施设备的使用方法。 | 0.5 | 不会使用操作扣0.1分，不熟练扣0.1分。 | |
| 消防管理人员能正确果断处理各种火险、火灾以及救护程序。 | 0.5 | 不能正确判断或不熟悉救护程序扣0.1分。 | |
| 大楼内各种消防设施定期检查保养、维护，确保无缺损，保障正常运行。 | 0.5 | 无保养扣0.1分，一处运行的障碍扣0.1分，一处缺或损坏扣0.2分。 | |
| 有突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。 | 1 | 一处不符合要求扣 0.1分。一处杂物堵塞扣0.1分。 | |
| 严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确无火灾事故发生。 | 2 | 检查一处有隐患扣0.2分，发生火险灾扣2分，并追究责任。 | |
| 公共区域及其设施管理 10分 | 大门广场、路面平坦，无损坏，路牙车位线和导向清楚。 | 1 | 一项不符合要求扣0.1分。 |
| 电缆沟盖、雨水井、污水盖完好无缺，井壁无损，井底无砂石，杂物堵塞。 | 1 | 一个井不符合要求扣0.1分。 | |
| 雨水、污水管道无裂，无阻塞，无渗漏，水流畅通。 | 1 | 一处不符合要求扣0.1分。 | |
| 大楼周边扶手无生锈，无裂断，无变形。 | 1 | 一处不符合扣0.1分。 | |
| 路灯灯罩无破损，灯柱无歪斜损坏。 | 1 | 一盏路灯不符合扣0.1分。 | |
| 公共场所、楼道照明灯、各类介绍栏、宣传栏照明灯完好，确保照明正常。各门窗配件完好无损。 | 1 | 一处不符合扣0.1分。 | |
| 厕所无阻塞，确保排污通畅。厕所门、隔断无损坏，龙头无损坏。 | 1 | 发生一处阻塞未及时疏通扣0.1分，一个厕所门或隔断损坏未修复扣0.1分。 | |
| 楼顶设施：①空调外机；②供水池设施；③避雷设施，各项性能完好。 | 1 | 一项设施出故障未及时修扣0.2分。 | |
| 节能减排工作-节电节水： 1）节电、节水：下班后楼内照明、空调、电梯、水龙头、抽水马桶等用电、用水设施设备的巡视，并做好记录； 2）配合协助客户做好节能减排相关工作。 | 2 | 每发现一处不符合要求，每次扣0.5分。 | |
| 清洁卫生管理 15分 | （一）室内卫生清洁保洁及垃圾分类 | 6 | |
| 清洁保洁责任划分到人，责任范围清洁及垃圾分类达到标准化。清洁员着装统一，工作细致，形象良好。 | 1 | 未责任到人扣0.1分。一处未达到标准保洁扣 0.1分。 | |
| 进入各办公室、会议室等做清洁工作，应礼貌打招呼，清洁需搬动物品时应轻拿轻放，清洁完后恢复原位。 | 1 | 一人或一项不符合扣 0.1分。 | |
| 各责任区域门窗干净明亮、清爽；地面无纸屑、果皮、灰尘、杂物和污渍；垃圾桶和纸篓内的垃圾不能超三分之二、并按标准化做好垃圾分类相关工作。 | 1 | 一个责任区域一项未做到扣0.1分。 | |
| 各洗手间清洁明亮，无积水，无污渍，无异味。各洗手盆、清洁池明亮无污渍。 | 1 | 一个洗手间一项不符合扣0.1分。 | |
| 地面保持干燥，尤其下雨、雪天要加强管理，放置地滑警示牌，防止行人摔伤，确保安全。 | 1 | 因地面有水、雪或其他果皮等未警示和及时处理致使人摔伤扣1分，并且承担由此引发的责任。 | |
| 确保无卫生死角。 | 1 | 一处有卫生死角扣0.1分。 | |
| （二）外围环境保洁 | 6 | | |
| 路面无明显泥沙、污垢，无1cm以上的石子，每100平方米烟头纸屑不超过3处。 | 1 | 不符合扣0.1分。 | |
| 保持办公楼外墙清洁。 | 1 | 未到位扣 0.1分。 | |
| 绿化草地无烟盒、饮料瓶盒、塑料袋等垃圾，烟头纸屑每100平方米不超过2处。 | 1 | 不符合扣0.1分。 | |
| 各平台、房顶无乱堆放杂物，目视无垃圾、无污渍、无青苔、无积水。 | 1 | 发现一处扣 0.1分。 | |
| 各明沟无垃圾、无青苔，畅通。 | 1 | 一条沟不符合扣0.1分。 | |
| 确保无卫生死角。 | 1 | 一处扣0.1 分。 | |
| （三）“除四害”消杀 | 3 | | |
| 每周对室内杀蚊虫一次，每月对污水井、化粪池、井，垃圾站、雨水井等蚊虫孽生地烟雾喷杀一次。 | 1 | 未按要求消杀扣0.1分。 | |
| 定期放置灭鼠药物，控制蚊虫、鼠害密度有效。 | 1 | 未按要求投放每次扣0.1分。 | |
| 根据天气变化或部门（单位）要求，随时落实临时消杀工作。 | 1 | 一次未落实扣0.1分。 | |
| 安全保卫管理 10分 | 所聘用的保安人员必须经审查无不良记录，训练有素，有保安队伍管理制度和职责，安全防患措施，确保安全稳定。 | 1 | 管理制度、职责、个人审查记录、措施不健全每项扣0.1分。 |
| 保安队员必须熟悉物业环境，上班时按规定着装和佩戴装备，文明值勤，见到领导应敬礼，不与员工发生矛盾和冲突。 | 1 | 发现一名队员着装不整齐扣0.1分，不礼貌扣0.1分，无理与他人发生冲突一次扣0.2分，发生两次建议辞退。 | |
| 保安必须实行24小时值班巡逻，认真履行职责，机动灵活，加强重点区域和人少到的部位巡逻。 | 1 | 查值班巡逻日志，当值发生事件无记录扣0.1分，记录不规范扣0.1分，如反映巡逻不到位一次扣0.1分。 | |
| 做好重大活动会议的安全保卫工作，圆满完成交办的任务。 | 1 | 因安全保卫工作失误，造成不良影响扣全分。 | |
| 定期组织安全教育；积极发现各类安全隐患，确保不发生物品被盗和各类案件及安全事故。 | 2 | 无安全教育（查记录）扣0.1分；发生手机钱包被盗事件存在失职的每次扣0.5分；管委会财产被盗案或保安员内部自盗以及贪污代收的财物一次扣2分，并追究责任。 | |
| 协助搬运家具时，必须轻移轻放，无损坏家具和地板。 | 0.5 | 造成家具或地板损坏扣0.1分，并承担10%维修费用。 | |
| 做好停车场的管理，正确疏导进出各种车辆按位泊车，提醒车主关好车辆门窗，上好防盗锁，防止车辆碰撞、损坏、被盗等问题发生。 | 1.5 | 发现乱停放车辆一辆扣0.1分，发生车辆被盗存在失职的每次扣1分，并由物业管理公司承担相应责任。 | |
| 大门岗位，严格执勤，维护进出车辆秩序，不与车主发生冲突。 | 1 | 发生投诉到管委会的一次扣0.5分，投诉到上级有关部门或媒体的扣1分。 | |
| 保安队员，年流动率不超过40%，治安案件发生率控制在2‰以内。 | 1 | 流动率每超过一个百分点扣0.1分，依此类推，每增加一个案件扣1分。 | |
| 绿化管理10分 | 绿化植被长势良好，无枯枝，无虫害，无垃圾、烟头、纸屑等杂物，无火灾等安全隐患。 | 4 | 发现一处扣0.1分。 |
| 根据具体情况，安排室内公共区域绿化，美化工作环境，并根据不同季节和绿植长势情况及时调整或更换。 | 2 | 提出一处未安排好扣0.1分。 | |
| 办公楼周边各种绿化植物长势良好，无枯枝、黄叶、败叶、无虫害，叶枝上无明显积尘，无垃圾、烟头、纸屑等杂物。 | 4 | 不符合扣0.1分。 | |
| 服务受理10分 | 负责物业管理的服务电话，应执行24小时值班，随时有人接听。 | 2 | 无24小时服务电话扣0.1分，无人接听电话一次扣0.1分。 |
| 耐心礼貌受理各办公室服务申请、报修、求助、建议、问询、投诉等各类信息并做好记录，及时分发处理的回访。 | 1 | 不礼貌或不耐心一次扣0.1分，无记录一次扣 0.1分，处理不及时或无回访扣0.1分，无落实或无反馈一次扣0.1分。 | |
| 对安排的有关事务，要及时跟踪，落实和反馈。 | 2 | 在能力范围内没及时处理完成一次扣0.1分。 | |
| 当接到维修任务时，小修项目及时完成，重大和紧急维修项目应及时报告公司领导和业主领导。 | 2 | 在能力范围之内，未及时处理扣 0.1 分，没及时报告扣0.1分。未及时报告或处置造成事故扣2分。 | |
| 发生与物业管理有关的重大突发事件，应立即上报有关部门和领导，并做好处理。 | 2 | 未及时上报扣1分，未进行应急处理造成重大影响扣2分，并追究责任。 | |
| 每月发放服务工作征求意见表，及时采纳合理建议，改进存在问题，不断提高管理与服务质量。 | 1 | 未按时发放意见表扣 0.5分，未及时改进问题0.5分，同一问题三次未解决扣1分。 |
三、技术规格：
四、服务内容
（一）主要委托管理事项
湘江新区第一集中办公区物业服务采购的范围和内容具体内容如下：
| 序号 | 内容名称 | 服务内容构成 |
| 1、秩序维护 | ||
| 1.1 | 车辆管理 | 管理范围内的车辆行驶、指挥和停泊管理及交通设施、标志、标识、设备的养护、维修和管理等相关工作； |
| 1.2 | 安全管理 | 治安防范工作。包括区域入口处指挥、大楼门岗执勤、楼内、外巡逻巡查，安全保卫、监控、上访以及防火、防盗、防爆、防破坏、防事故等相关工作； |
| 1.3 | 应急演练 | 建立健全安全防范体系，对服务人员进行安全教育；定期进行各类应急演练（包括疫情防控、防暴、防汛、消防等）。 |
| 2、环境卫生 | ||
| 2.1 | 卫生保洁 | （1）公共环境卫生服务。包括楼宇内公共部位（指楼宇内从底楼（含地下）到顶楼天台的所有公共部位。包括楼梯、大厅、天台、公共活动场所、地下停车场、架空层、共用卫生间、活动场所和电梯间等）、管理范围内的公共场所（指管理区域内的道路、绿化地带、公共广场、公共停车场、公共娱乐处所所有的公共场地）、办公室、会议室等所有区域的保洁，垃圾的收集与清运等相关工作； （2）化粪池清理； （3）完成突发性事件造成的保洁工作； （4）垃圾分类。物业区域内的生活废弃物，包括各处生活垃圾。所有公共区域内的垃圾分类按分类标准管理。 |
| 2.2 | 绿化养护 | 大楼周边公共绿化、花木、建筑小品等的养护和管理，绿化花草树木的除草施肥、平整、保苗、治虫、树木涂白、修剪、浇水、防寒、雪天清理积雪等及室内绿植摆放监管和养护等相关工作等。 专业养护内容包含：室内绿植中标单位负责监管和巡检（协助采购人监督管理绿植租赁单位完成室内绿化绿植的保养养护）。督促绿植摆放公司根据不同的地点摆放与之相适应的美观、大方、茂盛的盆栽植物，营造绿色生态环保环境。 ①督促绿植摆放公司做好一办大楼门口、大厅、会议室及其他公共区域日常植物摆放工作； ②督促绿植摆放公司做好一办国家法定节假日及特殊情况下的绿植摆放工作； ③督促绿植摆放公司做好临时性绿植摆放工作。 |
| 2.3 | 环境消杀 | 大楼周边的清洁卫生，垃圾的收集倾倒及环境消杀，大楼环境消杀。 |
| 2.4 | 四害消杀（含白蚁防治） | 指针对鼠、蚊、蝇、蚁等常见的危害人类健康的害虫采取有效防止措施，进行针对消杀。 专业四害消杀内容包含：四害消杀为特约服务，由中标单位委托专业资质单位进行有害生物防治并承担相关费用，中标单位负责监管和巡检，确保现场防治工作无死角。 |
| 3、设施设备维护 | ||
| 3.1 | 设施设备维护 | （1）公用设施设备（含大楼、活动室、会议室）的维修、养护、运行和管理。包括共用的上下管道、公共照明、办公室内照明、供配电系统，供水系统、弱电系统、会议系统（含音响系统）、网络系统、消防设备设施、监控系统等相关公共设备设施； （2）公共设施和附属建筑物的维修、养护、巡查和管理。包括路灯、道路、室外上下水管道、雨水管、排污管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、水泵等相关公共设备设施； （3）室内外设施设备的维修、保养、更换和管理。包括插座、灯具、灯泡、灯管、空调风口、门窗、门牌、把手、办公家具等相关设施设备；含路灯、园林灯等相关设施设备的维护、维修、保洁； （4）供配电系统检测、防雷检测。 注：①★招标托管范围内的所有项目（含设备）的维修，单项单价2000元（含）以下和一次性维修2000元（含）以下的由中标物业管理公司承担和实施,维修记录报送采购人存档；2000元以上的维修费用由采购单位承担。单项项目维修维保金额在2000元以上的项目，必须先提出具体方案，报采购人审批后由采购人执行。需提供承诺函（格式自拟）并加盖投标人公章。 ②所有设施设备必须符合国家规定标准的产品。 ③大楼周边市政设施设备维修不包含在设施设备维护当中。 |
| 3.2 | 房屋日常管理 | 房屋建筑共用部分的维修、养护、巡查和管理。包括楼盖、层顶、梁、柱、内外墙、门窗、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯间、卫生间、茶水间、地下室、停车场及基础承重结构部位等相关公共设备设施。 |
| 3.3 | 专业设备 | 负责中央空调、电梯、消防设施、水泵、配电设施、自动化设施设备等日常操作、维护、维修、维保及公共区域设施设备维修及更换，定期对应检必检的设施设备及时进行年检及更换（含消防器材）。 专业维保内容包含： （1）空调系统、消防系统、电梯维保由中标单位委托第三方进行维护保养并承担所有费用，中标单位负责监管和巡检（协助监督管理维保单位完成专业设施设备（消防系统、电梯系统等）的维保养护，定期对应检必检的设施设备及时进行年检），保障运行正常；其中中央空调维护及电梯维保为特约服务内容。 （2）生活水箱清洗、水质检测由中标单位委托第三方进行维护并承担所有费用，物业公司应协助第三方作业和做好记录。 |
| 4、会议服务 | ||
| 4.1 | 会议服务和接待 | 主要分为礼仪接待服务和会议接待服务。包括会场、会议预订、布置、绿植租摆监管、资料摆放，会前会后礼仪接待、会中续茶、会后会场整理和保洁。负责会议室内音响设备保障、维护、运行等相关多元化礼仪与会务服务。 |
| 4.2 | 配合开展机关文化活动 | 配合开展机关文化活动包含： （1）管委会举办大型的庆典活动或春节、五一、国庆等节假日，举行列队升旗仪式。 （2）一般性活动项目：如体育项目、文艺活动、棋类、牌类活动； （3）主题性活动项目：以节日、纪念日为主题设计活动项目； （4）临时性的其他活动。 |
| 5、其他服务 | ||
| 5.1 | 物品搬运等临时性工作 | 承担采购人提出的物品搬运等临时性工作。 |
| 5.2 | 重大活动后勤保障 | 重大活动后勤保障。 专项接待活动后勤保障。 |
| 5.3 | 突发事件处理 | 包括处理各类突发事件（含火灾、发现可疑物或爆炸物、突发卫生事件、公共疫情）、自然灾害（含地震、暴风骤雨及洪涝、极端天气时的处置）、消防安全事故、设施设备故障（如电梯系统故障、水电气系统故障、雨污管网系统故障等）等。 |
| 5.4 | 节能减排工作 | 配合采购人做好节能宣传，开展节电、节水等日常节能工作。 |
| 5.5 | 易耗品购置 | 负责保洁易耗品、工程零星工具、物资的采办。 |
| 5.6 | 其他要求 | 公众责任险(由中标人购买） |
五、物业服务有关事项说明
1、本项目采购人仅提供物业管理用房，物业公司员工的食宿由中标人自理。
2、★投标人须在投标文件中承诺：物业工作需要的绿化维护、清洁管理（含公共卫生间清洁易耗品）、设备维修与秩序维护等一切耗材、设备由中标单位自购，采购人不再提供相关的物资装备、工器具、清洁易耗品、小型维修材料费、常规易耗物料及维护维修材料（格式自拟）。
3、本项目所属区域内的电费由中标单位负责抄表统计并协助采购人缴纳；水、燃气费用由中标单位负责代缴，再向采购人报账。
4、本项目物业服务中，中标人如发现设施设备老化或在维修期间及项目运行过程中出现紧急情况如：电器故障断电、水管爆裂、玻璃自损等会给采购人造成更大损失的情况时，中标人需及时采取措施，并书面报采购人审批。
5、办公楼内一经发生停水、停电等紧急情况，采购人应及时反馈给中标单位。如因中标单位原因处置不当，给采购人造成重大影响，每发生一次，扣除1000元，如造成的损失超过1000元按实际损失扣除。
6、中标单位应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。
7、对中标单位安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例责任安全防火事件，因中标单位管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由中标单位承担。
8、中标单位应对现场服务人员进行岗前培训和经常性的职业道德、业务技能培训教育，强化安全、保密教育，督导员工严格遵守国家法律法规和管委会的制度、规定和要求。本项目物业服务人员要求统一着装，物业服务人员服装按采购人要求配置，其费用由中标人负责。
9、采购人有权要求中标单位更换采购人认为不合格的员工。采购人在暗访或明访过程中发现中标单位服务人员未按合同签订的服务内容进行操作的，以及湖南湘江新区管理委员会其他局、处室向采购人反馈中标单位服务人员未按合同签订的服务内容进行操作并经采购人核实确认的，同一岗位或同一人员超过三次（含三次），中标单位须按采购人要求更换该岗位员工。
10、采购人对中标单位提供的服务不满意时，有权向中标单位提出整改意见，中标单位应尽快进行合理改善，如中标单位在合理期限内仍未改善，或者提供的服务不符合合同服务方案，采购人有权终止合同。
11、中标单位负责停车管理无对外收费权。如自行收费，一经发现，将解除合同并追究相应的法律责任。
12、因中标单位责任造成财产损失、丢失，中标单位须负责全额赔偿。
四、交付时间和地点：
1、服务时间和地点：
（1）服务时间：服务期两年，从签订合同之日起计算，合同一年一签。
（2）服务地点：采购人指定地点。
五、服务标准：
（二）物业服务要求
1、物业综合管理服务：
人员设置：按需配置5人。
| 序号 | 人员配备 | 人数 | 职责及要求 |
| 1 | 经理 | 1 | 负责与相关职能部门衔接工作，负责管理处总体工作的部署及安排，负责统筹安排管理处各部门工作、督促、检查、考核各部门工作开展情况。 |
| 2 | 副经理 | 1 | 负责协助经理落实督促总体工作安排，每日定期检查各部门工作落实情况，负责一办所有内部车辆车辆信息的录入及管理。 |
| 3 | 内勤 | 1 | 负责所有文字编排及打印，负责项目 所有工作记录的收集、检查、归档，以及相关后勤服务工作。 |
| 4 | 会计 | 1 | 负责汇总本项目记帐凭证，按规定要求正确进行财务处理，按期编制会计报表，负责项目物业管理费、服务费用的计算，核算收缴各项物业应收费用。 |
| 5 | 出纳 | 1 | 负责日常现金、支票及票据的收付、保管及费用报销，月末余额对账，负责回款明细查询、公布、登记及与项目相关收款信息查实、确认、付款资料编制等。 |
| 合计 | 5 | | |
人员要求：主要管理人员具备大专(含)以上学历、一般管理人员具备高中(含)以上学历。
执业资格要求：主要管理人员应具备物业从业经验并持证上岗。
服务时间：24小时按需服务。
服务内容及要求：
（1）建立健全的各项物业管理制度，并将主要管理制度上墙公示。
（2）建立各类委托管理设备及房屋的台账，台账相符率达到99%以上，并每季度更新。
（3）每年至少进行四次服务项目的满意度测评。
（4）根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务并达到考核要求。
2、环境卫生保洁服务：
根据第一集中办公区物业服务的实际情况，环境卫生保洁服务为办公区及公共区域保洁服务，（因第一集中办公区加班情况较多，需增设保洁晚班，清理晚间卫生）。
人员设置：按需配置25人。
| 序号 | 人员配备 | 人数 | 职责及要求 |
| 1 | 保洁负责人 | 1 | 负责一办内所有区域内卫生、督促及检查工作，做好部门所有员工工作安排。 |
| 2 | 绿方中心1-5层保洁岗 | 9 | 1-5层每层1个保洁岗，晚班4人，负责本辖区公共区域及其洗手间、会议室卫生保洁及垃圾分类、集中工作。 |
| 3 | 研发中心6-9栋保洁岗 | 12 | 6-9栋共计12层，每两层1名保洁，晚班6人，负责本辖区公共区域及其洗手间、会议室卫生保洁及垃圾分类、集中工作。 |
| 4 | 中广中心1-2层保洁岗 | 3 | 1-2层每层1个保洁岗，晚班1人，负责本辖区公共区域及其洗手间会议室卫生保洁及垃圾分类、集中工作。 |
| 合计 | 25 | | |
人员要求：具有物业服务从业经验。
服务时间：24小时按需服务。
服务内容及要求：
（1）道路及停车场(库)、绿化区等公共场地的保洁道路地面、广场地面、绿化区内大件垃圾≤1件。
（2）办公用房公共部位保洁
①房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。
②平台台阶保持清洁。
③地面无污渍、无大件垃圾。
④扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。
⑤消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。
⑥垃圾箱、筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。
⑦开放式地沟无大件垃圾。
⑧桌椅保持干净、无水迹和污渍。
⑨地毯整洁，无污渍。
⑩玻璃幕墙明亮、无污渍，横档无明显积灰。
（3）电梯保洁
①电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面(镜面)光亮、无污迹。
②操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。
③每日更换轿厢内地垫，保持地垫干净、无明显污迹。
④保持轿厢内空气清新、无异味。
（4）卫生间保洁
①坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。
②隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。
③地面整洁、无污渍、无积水。
④镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。
⑤卫生间内保持空气清新、无异味。
（5）垃圾分类、垃圾清运
①根据《垃圾分类制度实施方案》,实行垃圾分类收集，同时实行分收分运（需要由中标人负责各类垃圾的收集及清运）。
②垃圾清收率不低于99%。
（6）卫生消杀
①无老鼠活动迹象。
②室内区域无苍蝇、蟑螂活动迹象。
③蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。
（7）完成物业服务合同中规定的环境卫生保洁服务内容并达到考核要求。
备注：不含外墙清洗、大理石晶面处理、地毯清洗等专项服务。
3、秩序维护及安防管理服务：
一办机关办公区域属非封闭式院落，四通八达，共有对外出入口15个（含停车场出入口：绿方中心北门、南门、东门，绿方中心车库入口，6栋北门、南门，7栋北门、南门，8栋北门、南门，9栋北门、南门，中广中心东门、南门、地下车库入口，1号公共入口岗亭、2号公共入口岗亭、3号公共入口岗亭、梅溪湖桥底露天停车场岗亭），消控室1个，停车位171个。
人员设置：按需配置25人。
| 序号 | 人员配备 | 人数 | 职责及要求 |
| 1 | 保安主管 | 1 | 协调一办相关部门做好安全工作部署，贯彻落实管理处工作安排，负责保安部所有岗位的工作排班安排等。 |
| 2 | 6栋、7栋、绿方中心形象岗 | 6 | 为展示新区良好形象，需配备6名形象岗，协助各楼栋大门值守岗做好来访人员接待及信息验证登记、检查进出大楼物品及记录工作。要求男性，身高175CM以上，年龄不超过40岁。 |
| 3 | 保安员 （门岗值守） | 8 | 8栋、9栋大堂值班人员以及绿方晚班前台值班人员计7名，调休顶岗人员1名，共计8名保安员，随时询问来访人员及与会人员并做好登记，随时检查进出大楼物品检查及记录工作，做好出入口车辆停放指挥及出场收费记录工作。 |
| 4 | 保安员 （安防巡查） | 4 | 巡逻岗4名，负责对各楼栋内所有公共区域进行安全巡查，及时发现安全隐患及可疑人员，及时采取必要措施，启动相应的应急预案。 |
| 5 | 消控室值班 | 6 | 第一集中办公区共有1个消控室，主要负责监控消防安全，接听外来电话咨询及投诉受理，以及随时监控大楼内及周边监控录像。 |
| 合计 | 25 | | |
★人员要求：保安人员须具备1年以上从业经验并持证（保安员证）上岗，需提供承诺函（格式自拟）并加盖投标人公章。男性年龄不超过55岁，身高170CM以上，女性年龄不超过50岁，身高160CM以上，相貌端正，身体健康，无违法违纪记录。
服务时间：24小时按需服务。
服务内容及要求：
（1）出入管理、公共秩序维护
①建立物业传达、保安、车辆、道路及其公共秩序等管理制度并认真落实，确保正常工作环境和物业安全。
②严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入物业，确保治安环境良好。
③设定固定停车点，引导车辆停放整齐。
④内部车辆发放停车证，外来车辆登记，车辆识别率100%。
⑤道路拥堵时及时疏导车辆及行人，保持进出通道畅通。
（2）日常巡查
①设置专门24小时巡查岗位，制定相对固定的巡查路线，路线设置覆盖率100%。
②巡查中发现各区域内的异常情况，及时采取必要措施，启动相应的应急预案。
（3）突发事件处理
突发事件响应率100%,突发事件处置率100%,突发事件演练率100%。
（4）消控室值班
设有消控室1处，每班不少于2人，24小时三班倒。
（5）完成物业服务合同中规定的秩序维护及安防管理服务内容并达到考核要求。
4、绿化养护服务：
绿方中心及研发中心6-9栋室外绿化总面积16251.33㎡，其中乔木绿篱等面积15051.33㎡，草地面积1200㎡。中广中心A栋室外绿化总面积6232.01㎡。
人员设置：按需配置3人。
| 序号 | 人员配备 | 人数 | 职责及要求 |
| 1 | 绿化养护主管 | 1 | 负责制定年度绿化工作养护计划，负责绿化养护部所有岗位的工作排班安排等。 |
| 2 | 绿化养护人员 | 2 | 大楼周边公共绿化、花木、建筑小品等的养护和管理，绿化花草树木的除草施肥、平整、保苗、治虫、树木涂白、修剪、浇水、防寒、雪天清理积雪等及室内绿植摆放监管和养护等相关工作等。 |
人员要求：从事绿化养护工作2年及以上。
服务时间：24小时按需服务。
服务内容及要求：
（1）植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。
（2）花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死枝及病虫害现象。
（3）落实绿地管理和养护措施，无破坏、践踏及随意占用现象。
（4）水质清澈、无异味、无污物，水面打捞及时，无漂浮杂物。
（5）完成物业服务合同中规定的绿化养护服务内容并达到考核要求。
5、房屋及公共设施维护服务：
绿方中心和6-9栋分别有两套高低压配电室、发电机房、水泵房、中央空调机房、电梯机房、消防控制中心、监控室、广播系统、多媒体音响操作间、强弱电井房；特种设施设备功能齐全，维保技术支撑种类繁多；大楼前坪及广场地砖、相关配套设施设备维修量较大、专业技术性强。根据项目实际情况特约服务需配置相应的工种，如弱电维修、强电维修、综合维修。
人员设置：按需配置5人。
| 序号 | 人员配备 | 人数 | 职责及要求 |
| 1 | 工程主管 | 1 | 负责一办所有设备设施的日常保养及检查督促工作，负责工程部日常工作安排。 |
| 2 | 弱电维修员 | 1 | 负责辖区内所有音视频设备的保障、维护、巡查工作，做好会议室音响操作保障工作。 |
| 3 | 强电维修 | 2 | 负责整个辖区内的照明、电器设备及整个园区内的动力、变配电的保养维修和安全运行工作。 |
| 4 | 综合维修 | 1 | 做好一办日常维修工作。 |
| 合计 | 5 | | |
人员要求：具有相关工作经验2年以上，按国家规定需持证上岗的岗位需持有资格证书。
服务时间：24小时按需服务。
服务内容及要求：
（1）公共部位建筑工程及设备设施维修维护(不含电梯)
①确保物业房屋的完好和正常使用。
②及时完成各项零修任务，零修合格率100%。
（2）电梯维护（委托方负责维保，物业负责监管，所有费用由物业支付）
①建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，电梯按规定时间运行，安全设施及附属设施完好，轿厢、井道保持清洁。
②严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证等完备，定期安排维修保养。
③电梯出现故障，接到报修后维修人员应在20分钟内到达现场处理，及时排除故障。
（3）配电室值班
①物业范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，建立设备档案、台帐、维修记录，做到安全、合理、节约用电。
②建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，按照国家相关规定要求设置值班岗位，值班及维修人员必须持证上岗。
③建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，维修合格率100%。
④加强日常维护检修，公共区域的照明、指示灯具的线路、开关要保障完好，确保用电安全。
⑤管理和维护好避雷设施和灯光亮化设施。
（4）中央空调维护（委托方负责维保，物业负责监管，所有费用由物业支付）
①建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重漏滴水现象。
②定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态。
③空调系统出现运行故障后，物业通知专业维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，维修合格率100%。
（5）消防系统维修维护
①消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用。
②每月系统检查楼内消防设施设备的功能性，检查消防设施设备完好情况，保证完好率100%。
③制订突发火灾/火情应急预案。
5.6完成物业服务合同中规定的房屋及公共设施维护服务内容并达到考核要求。
6、会议服务：
一办机关现有公共会议室36间，总面积2532.4m?，其中80-200座位2间、30-80座位会议室6间，10-30人会议室28间。办公区机关会议以及接待，任务重、场次多、规格高，对服务人员的素质标准要求也相应提高。
人员设置：按需配置23人。
| 序号 | 人员配备 | 人数 | 岗位职责及要求 |
| 1 | 会议服务主管 | 1 | 负责与各部室衔接会议接待，做好公共会议室会后卫生工作安排，做好本部门员工工作安排、及员工培训。 |
| 2 | 会议服务领班 | 1 | 协助主管做好各会议室会场布置工作。 |
| 3 | 绿方中心客服接待 | 4 | 2-5层每层1名，负责楼内日常巡查、楼层内客户服务、会议服务工作。 |
| 4 | 6-9栋客服接待 | 10 | 6、7栋每栋3名客服（1名客户服务、2名会议服务），8、9栋每栋2名客服（1名客户服务、1名会议服务），负责楼内日常巡查、楼层内客户服务、会议服务工作。 |
| 5 | 中广中心客服接待 | 2 | 1-2层每层1名客服员，负责楼内日常巡查、楼层内客户服务、会议服务工作。 |
| 6 | 高级接待员 | 5 | 主要负责商务贵宾室接待及高规格会议、活动礼仪接待工作。 |
| 合计 | 23 | | |
人员要求：具有相关工作经验2年以上。
服务时间：24小时按需服务。
服务内容及要求：
（1）建立会议室管理制度，制定会议服务规程并认真落实。
（2）做好会议室的音响服务，保证开水供应并定时续水，保持室内整洁。
（3）完成物业服务合同中规定的会议服务内容并达到考核要求。
（4）做好各部门信件、报刊等的接收、登记、发放工作。
注：（1）根据湘江新区第一集中办公区域的实际情况，组织机构设置原则是精干高效,投标人应合理配置人员，最低人数不低于86人，管理人员不少于5人；环境卫生保洁人员不少于25人；秩序维护及安防人员不少于25人；房屋及公共设施维护人员不少于5人；绿化养护人员不少于3人；会议服务人员不少于23人。如采购人有重大活动，中标单位应根据采购人要求加派相应人员，费用由中标单位支付。
（2）★投标人需为所有拟投入物业服务人员购买相关保险并承担所有劳动用工风险，需提供承诺函（格式自拟）并加盖投标人公章。
（3）本项目拟委派的管理人员应按投标文件要求，不得随意更换，如需更换，需经过采购人同意，且重新委派的人员需经过采购人同意。
（三）物业档案资料收集、管理：
中标人应按照要求建立健全各品目的物业服务档案、相关信息，包括：委托管理阶段信息、日常管理信息、台账记录信息，作为原始记录予以保存，以备查考。要求电子文档、书面文档各一份，严密保管好，一律不得对外提供或予以传播。本合同终止时,中标人必须向招标人移交其使用的办公用房、管理用房、设备设施维护、维修、维保等全部档案资料、相关信息及属于招标人的办公用品和生产、维修等工具。因中标人的故意或过失造成物业服务区域内任何设备、设施、财物、档案资料以及相关信息等被盗、被损坏或对外传播的，中标人应予赔偿，并承担法律责任。
五、物业服务有关事项说明
1、本项目采购人仅提供物业管理用房，物业公司员工的食宿由中标人自理。
2、★投标人须在投标文件中承诺：物业工作需要的绿化维护、清洁管理（含公共卫生间清洁易耗品）、设备维修与秩序维护等一切耗材、设备由中标单位自购，采购人不再提供相关的物资装备、工器具、清洁易耗品、小型维修材料费、常规易耗物料及维护维修材料（格式自拟）。
3、本项目所属区域内的电费由中标单位负责抄表统计并协助采购人缴纳；水、燃气费用由中标单位负责代缴，再向采购人报账。
4、本项目物业服务中，中标人如发现设施设备老化或在维修期间及项目运行过程中出现紧急情况如：电器故障断电、水管爆裂、玻璃自损等会给采购人造成更大损失的情况时，中标人需及时采取措施，并书面报采购人审批。
5、办公楼内一经发生停水、停电等紧急情况，采购人应及时反馈给中标单位。如因中标单位原因处置不当，给采购人造成重大影响，每发生一次，扣除1000元，如造成的损失超过1000元按实际损失扣除。
6、中标单位应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。
7、对中标单位安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例责任安全防火事件，因中标单位管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由中标单位承担。
8、中标单位应对现场服务人员进行岗前培训和经常性的职业道德、业务技能培训教育，强化安全、保密教育，督导员工严格遵守国家法律法规和管委会的制度、规定和要求。本项目物业服务人员要求统一着装，物业服务人员服装按采购人要求配置，其费用由中标人负责。
9、采购人有权要求中标单位更换采购人认为不合格的员工。采购人在暗访或明访过程中发现中标单位服务人员未按合同签订的服务内容进行操作的，以及湖南湘江新区管理委员会其他局、处室向采购人反馈中标单位服务人员未按合同签订的服务内容进行操作并经采购人核实确认的，同一岗位或同一人员超过三次（含三次），中标单位须按采购人要求更换该岗位员工。
10、采购人对中标单位提供的服务不满意时，有权向中标单位提出整改意见，中标单位应尽快进行合理改善，如中标单位在合理期限内仍未改善，或者提供的服务不符合合同服务方案，采购人有权终止合同。
11、中标单位负责停车管理无对外收费权。如自行收费，一经发现，将解除合同并追究相应的法律责任。
12、因中标单位责任造成财产损失、丢失，中标单位须负责全额赔偿。
六、验收标准：
六、验收标准
1、本项目根据《关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》（长财采购[2016]6号文件）及《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》(长财采购【2024】5号文)验收。
2、验收过程中产生纠纷的，由质量技术监督部门认定的检测机构检测,如为中标人原因造成的，由中标人承担检测费用。
3、项目验收不合格，由中标人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由中标人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由中标人承担。
4、验收时间：每个合同周期的最后一个月。
5、履约验收内容参照国家建设部关于物业承接查验有关文件执行。
七、其他要求：
七、其他要求及说明
1、服务时间和地点：
（1）服务时间：服务期两年，从签订合同之日起计算，合同一年一签。
（2）服务地点：采购人指定地点。
2、结算方式：
（1）付款人：湖南湘江新区管理委员会党政综合部（国库集中支付）。
（2）付款方式：按季支付（合同周期为一年，共四期，每期三个月）。采购人依据《物业管理考核实施细则》对中标单位的物业服务质量进行季度考核（每月考核一次，考核采用扣分累计制，季度考核分按每月的平均分计算），考核结果作为物业管理服务费季度支付依据，具体如下：①考核结果90分以上（含90分）不扣款；②考核结果低于90分，按照以下计算公式从当季度应付款中进行扣除（计算公式：扣除金额=【（90-考核分值）％】×【（100-考核分值）％】×当季应付款）。
注：若一个合同周期内连续两个月或累计三个月季度考核结果低于90分，采购人有权终止合同，并重新开展次年物业服务采购。考核标准详见附件1。
（3）本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求，详细列明项目所需的费用，以及人工、管理、财务等所有费用，如一旦成交，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人负责提供，采购人不再支付任何费用。
3、★在签订合同时，采购人有权要求中标单位将投标文件中所提供证明资料的原件送至采购人处核验，若无法提供原件或发现提供虚假资料谋取中标，采购人将向监管部门汇报原件核查情况，提请废除其中标单位资格。
4、要求投标人充分了解项目所在地区域内的基本情况，制定切实合理的物业人员配备方案与物业服务方案。投标人在投标前可自行踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
5、对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。
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